6棟樓房整齊排列，外立面簡約現(xiàn)代，淺灰色石材、雙層中空玻璃……近日，位于南京新街口地區(qū)的石榴新村舊改項目轉入竣工驗收階段。今年底，259戶居民有望回遷這個市中心新小區(qū)。3年前，這里房摞房、房搭房，是個典型的棚戶區(qū)。
而離這僅3公里，就是城南小西湖。400多戶老街坊自2019年以來陸續(xù)入駐更新改造后的50多個小院。這5年來，他們的生活日常、改造后的民居風貌，吸引眾多游客打卡拍照，全國各地的建設規(guī)劃部門也爭相前來調研。
秦淮區(qū)是南京舊改任務最重、啟動最早的區(qū)，舊改項目常常占到主城一半以上，為此，該區(qū)成立了江蘇首家實體化運作的“城市更新辦”。從小西湖、大陽溝到石榴新村，5年來秦淮區(qū)在城市更新就地安置、寬容規(guī)劃、土地整合利用等方面先行先試，一系列理念做法被融入江蘇不久前發(fā)布的《關于支持城市更新行動的若干政策措施》。
原住民新業(yè)態(tài)共生共享，
讓“居者安、近者悅、遠者來”
10月25日，一個普通的下午，記者來到老門東邊的小西湖，放眼望去街巷悠長、庭院深深，老街坊們有的在院子里閑坐，有的在屋里收拾，生活恬靜而從容。
透過堆草巷33號劉光紀家后院鏤空的花窗，院子里的花園一覽無余，葫蘆藤蔓綿延剛剛掛果，石榴樹上掛著紅彤彤的果實，小門半開著，幾個游人在陽傘下小坐。
改造前，這里雜草叢生，院墻破舊；改造后，他家迅速成了小西湖網(wǎng)紅打卡點。
在小西湖，有一批像劉光紀家這樣的“共享院”，既保留了家居功能，敞開院落又自成公共空間。另外還有十幾個院子，則利用居民搬遷釋放的空間，增加了功能性設施，被稱為“共生院”。
堆草巷31號原本住著5戶人家，更新改造中3戶選擇搬走、2戶留了下來，他們利用騰出的院內空間，增添了廚房、衛(wèi)生間，由此在主屋兩邊形成廂房。居民陳鴻榮說，最多時，一天有小十撥人來院內參觀。
從“共享院”到“共生院”，小西湖整個街區(qū)都實行“共生共享”?！靶∥骱悄暇┏鞘懈隆鼗恼摺?。此前舊區(qū)改造大多拆掉重建、居民搬走，小西湖卻就地改造、片區(qū)更新，不但以原住民、原生態(tài)守護城南風貌，還注入了文旅、社區(qū)功能?！?南京規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區(qū)城市更新辦常務副主任李建波說，改造前小西湖住著810戶居民，約400戶選擇留下來。這里處于夫子廟和老門東之間，是南京28處歷史風貌區(qū)之一，如今成了各地游客體味城南市井生活的窗口。
每逢周末下午，小西湖翔鸞坊大舞臺都會上演中國傳統(tǒng)戲曲，臺下圍坐很多觀眾。這片戲臺是在明代遺址上復建的，原翔鸞廟早已不在，設計師參照文獻資料，改造中辟出750平方米空間，復建了這個戲臺。落戶附近的秦淮燈彩國家級非遺代表性傳承人顧業(yè)亮工作室，也是拆違后新建的房屋。
在小西湖民居群，還有三棟不高的筒子樓，灰色屋頂、青紅磚墻?！俺鞘袘遣煌甏慕ㄖB加，體現(xiàn)和而不同，筒子樓也是老城歷史的一部分?！鼻鼗磪^(qū)歷史城區(qū)保護集團小西湖項目經理趙泰翔介紹，三棟筒子樓原為公租房，如今兩棟改建青年旅館，一棟用作安置片區(qū)內的調劑住戶。
利用住戶搬走、平移調劑，小西湖騰出更多的臨街房子，用于餐飲店、咖啡店、小酒館、手工作坊、文創(chuàng)市集等經營，在營商戶40家，占地面積1公頃，每天有數(shù)千游客來鉆巷子、逛院落，商鋪出租率超九成，青旅和民宿時常客滿。
完善法規(guī)實現(xiàn)社區(qū)善治，
城市舊改才能有力有序推進
大陽溝57號，原為兩幢上世紀60年代蓋的3層磚混樓，經鑒定，為C級險房。
原地、原面積、原高度，將兩幢并為一幢，推出10余種戶型。即便是最小戶型，更新后也有31平方米，一室一廳一廚一衛(wèi)，還有一個獨立陽臺。
經過一年多的拆除重建，原來的險房變身米咖色小洋樓，品相甚至超過附近小區(qū)。今年4月，地處城東大光路的大陽溝57號2幢、3幢27戶老鄰里原地回遷，搬進新家。
“住了小半年了，過去跟這不能比！”2幢103號住戶感慨道，以前房子只十幾來平方米，沒有廁所，做飯就在屋外搭的小棚子里，四面漏風，現(xiàn)在房子成套，如廁也不用出家門了。
雖然居住條件改善，但大陽溝57號樓下沒有小區(qū)，地下沒有車庫，地下室只能停放非機動車，視野里還有成片棚戶區(qū)。
大陽溝面積10多畝，除57號外，其余約五分之四尚未改造。未更新區(qū)域有平房、小二層，也有老式低層樓房，最早的建于20世紀40年代，基本屬于C級D級險房，巷子最窄處僅約1米。記者走進一間房屋，抬頭看，木質層板上霉斑點點，用手輕輕一撥，墻皮就往下掉，人走在木質樓梯上“吱呀”作響。
大陽溝原計劃整體按片區(qū)更新，蓋五六棟多層住宅，綠化率30%，并配建120個地下車位以及社區(qū)醫(yī)院，引入物業(yè)管理，怎奈有5戶居民不同意原地更新，有一戶人家7名子女都想各自分得一套房。后來有10余戶居民一起去勸說這5戶居民，也未能奏效，被迫先改建更新簽約率100%的57號。孤零零一棟樓，又要顧及周邊建筑采光、消防要求，既不能“長高”又不能“長胖”，各類配套根本無法建。
“57號建成后，不斷有居民來問我，大陽溝其他片區(qū)什么時候改造？” 大陽溝項目實施單位南京明商白房報修公司顏黎明還駐扎現(xiàn)場，在隔壁小區(qū)租了一間辦公室，專門接待大陽溝居民來訪?！俺鞘信f改的前提是社區(qū)自治，要發(fā)動群眾形成廣泛共識，同時城市更新法律規(guī)范也要進一步完善，不能因為極少數(shù)人的不合理訴求，損害了絕大多數(shù)群眾的利益。”
擦著“底線”“寬容規(guī)劃”，
求解更新與保護的“最大公約數(shù)”
前后開了69場議事會，改造方案經過70多輪修改……
石榴新村舊改從一開始就廣泛發(fā)動群眾參與舊改。共商共建、群策群力，388戶居民97%簽字改造，70%居民要求回遷。
“充分討論讓住戶認識到，原地重建、就地改造是唯一可行方式?！必撠熓裥麓屙椖康那鼗磪^(qū)越城集團副總經理陶瑩介紹，石榴新村始建于20世紀50年代，住戶多而雜，廚房、衛(wèi)生間公用，且全部為D級險房。
這里，猶如新街口地區(qū)的“塌陷地”，與周邊面貌格格不入。
由于征收成本高，臨近朝天宮地區(qū)規(guī)劃限制嚴格，拆遷重建成本超過10億元，2000年以后曾先后有3撥開發(fā)商來調研，最后擺擺手都撤了。
如今以回遷安置代替拆遷，不僅大大節(jié)約了改造成本，還滿足老街坊們“留在市中心住新房”的愿望。
6棟建筑最高11層、最低4層，兩棟在朝天宮文保紫線范圍內建筑控高18米，改造后的石榴新村與周邊建筑高度協(xié)調，守住了新街口—朝天宮的天際線。小區(qū)內，樓與樓之間街巷寬六七米，植有兩排行道樹，單元樓沿墻見縫插針建了花圃。臨街底層空間騰出，全部改為商業(yè)，面積有6000平方米，地下也“掏”出100個機動車停車位。這些配建，大大增強了越城集團的項目平衡和造血能力。
“眾人拾柴火焰高，螺螄殼里做道場?！崩罱úㄕf，石榴新村作為南京舊改“老大難”更新改造，動力機制有兩個：一是社會治理為更新改造掃除障礙。絕大多數(shù)住戶同意就地更新，騰出空間統(tǒng)籌布局住宅、商業(yè)、綠化、車庫等各類配套；二是土地綜合利用和規(guī)劃上有了很多突破。片區(qū)內外許多插花地、邊角地、夾心地，都整合進來一起利用。通過劃撥方式，項目還吸納旁邊一塊占地3000多平方米的社區(qū)用地。
“為了實現(xiàn)就地改造，很多建設規(guī)劃都是擦著‘底線’做的?！崩罱úㄕf，石榴新村小區(qū)樓間距、綠化率、車位配比尚難達到新建商品房小區(qū)標準，但和改造前相比，已是“一個天一個地”了，街巷最窄處寬度設計，守住大寒日不低于2小時日照標準。“這其實是為了在有限空間安排盡可能多住戶，同時不損害地區(qū)風貌，力求在城市改造、居民安居、面貌保護中獲得‘最大公約數(shù)’?！?/p>
【觀點】適應新情勢 更新可持續(xù)
支持各地成立更新實施主體，推動其轉變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運營商；規(guī)劃預留彈性空間，細化用途混合和兼容要求；對建筑密度較高無法達到標準和規(guī)范的領域，按照“優(yōu)化不惡化”原則合理確定日照間距、停車配建、建筑密度……今年5月江蘇印發(fā)的《關于支持城市更新行動的若干政策措施》中一系列創(chuàng)新規(guī)定，都能看到秦淮區(qū)實踐探索的一些經驗成果。
事實上，該文件的出臺，正是省有關部門在考察調研了南京、蘇州、揚州等城市更新先行先試地區(qū)制定的。秦淮區(qū)作為南京老城區(qū)，城市更新任務最重、啟動最早，探索的典型經驗做法也最多。
隨著城市建設從“擴張發(fā)展”邁向“存量更新”階段，過去那種自上而下、大拆大建的舊改思路行不通了。面對場地受限、高度受控、產權復雜的城市“危破小”，滿足多樣化、多元化、多主體改造需求，倒逼城市規(guī)劃建設適應變化了的新情勢，做出有質有效的主動調整。
從小西湖“拓路”開始，到大陽溝總結經驗，再到石榴新村集成提高，南京市秦淮區(qū)通過這些年的摸索、積累，梳理出就地安置、居民回遷，因地制宜、寬容規(guī)劃，國企主導、混合開發(fā)等一系列成功經驗和做法，為城市更新蹚出了改革新路、提供了參照樣本。
從大拆大建到自主更新，城市舊改的底層邏輯已從“建設”變?yōu)椤爸卫怼?。唯有得到絕大多數(shù)群眾擁護，尊重群眾選擇和多元化訴求，輔以必要的法律保障，才能順利推進，小西湖、石榴新村的成功改造和大陽溝的未了工程，都生動說明了這一點。
所以，城市更新的前提是社會善治，要廣泛發(fā)動社會各界、各利益相關人多元參與、協(xié)商共治，推動政府從單一主導向多元主體協(xié)作治理轉變，自下而上做好群眾工作，做足用細繡花功夫，耐心坐下來和改造戶平等對話，一起商討完善改造方案。
黨的二十屆三中全會明確要求，要建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)。城市更新，本質上是低效用地再開發(fā)。從小西湖和石榴新村改造前后對比看，居民不但住房改善，房價也實現(xiàn)了倍增，而政府平臺通過騰挪產權調換房、經營性用房，也可逐步消化改造成本。適應新情勢，更新可持續(xù)。近來江蘇創(chuàng)新出臺務實、管用的一系列政策措施充分表明，城市更新在社會各界支持下、在政策杠桿撬動下，完全可以實現(xiàn)民生改善、財富增加、風貌保護、活力再造的多贏。
新華日報·交匯點記者 劉春 顧巍鐘 通訊員 孫樂
