□ 南京日報/紫金山新聞記者 集體采寫
寫在前面
南京無想山風光旖旎，景色幽遠，在這個森林覆蓋率95%的國家森林公園，藏著一個爆火的網(wǎng)紅打卡點——溧水晶橋鎮(zhèn)芮家社區(qū)石山下自然村。每逢節(jié)假日，一批又一批的游客就涌入這里打卡拍照，欣賞鄉(xiāng)村時尚小屋，享受田園休閑時光。
村里的時尚小屋由閑置農(nóng)房盤活以后改造而來。看著絡繹不絕的游客，社區(qū)黨總支副書記劉家春深有感觸地說：“盤活閑置農(nóng)房，村民得實惠，集體增收入，鄉(xiāng)村添活力?！?/p>
閑置農(nóng)房“一子落”，鄉(xiāng)村振興“滿盤活”。南京溧水、高淳激活鄉(xiāng)村閑置資源的創(chuàng)新探索，轉(zhuǎn)動了4807棟閑置農(nóng)房命運的齒輪，昔日閑置的“沉睡資源”一躍成為鄉(xiāng)村發(fā)展的“振興增量”——兩地超過100個自然村告別“空心化”，約4800戶農(nóng)村家庭、約1.5萬名農(nóng)民實現(xiàn)增收致富。
從“沉睡資源”到“振興增量”，閑置農(nóng)房盤活給鄉(xiāng)村帶來的改變，不只是冷冰冰的建筑更新，更有熱騰騰的美好生活。
高淳東壩街道小茅山腳自然村。東壩街道供圖
從凋敝走向振興
一個“空心村”的蝶變
石山下村位于溧水無想山南，這個擁有700多年歷史的小村子，風景優(yōu)美，底蘊深厚。
古村落石山下山水環(huán)繞美如畫。溧水區(qū)晶橋鎮(zhèn)供圖
沿著村中的環(huán)線走一圈，民宿、酒店、咖啡廳、米糕坊、農(nóng)耕館、藝術家工作室等業(yè)態(tài)一應俱全。
推開鄉(xiāng)居·未見山酒店的木門，各種老物件的歷史滄桑感穿越時光撲面而來，獨特的文藝范兒吸引諸多市民“為一間房赴一個村”——500元至2500元的客房單價擋不住源源不斷前來體驗的游客，每到節(jié)假日，酒店訂單都是爆滿狀態(tài)。
鄉(xiāng)居·未見山酒店的歷史滄桑感穿越時光撲面而來。溧水區(qū)晶橋鎮(zhèn)供圖
走在村里，劉家春常會產(chǎn)生恍惚感：幾年前，石山下還是一個日漸凋敝的“空心村”。全村161戶600多村民，70%常年在外打工，近20%房屋常年空關閑置?！盀榱擞懮?，村民紛紛往主城、外地跑，村里空空蕩蕩，不少房子因長期無人居住而變得破敗不堪。”劉家春回憶。
轉(zhuǎn)動石山下村閑置農(nóng)房命運齒輪的是一項“國家級”試驗——2019年12月19日，國家發(fā)展改革委等18部門聯(lián)合印發(fā)《國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)改革方案》，公布11個國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)名單，包括南京市溧水、高淳在內(nèi)的江蘇寧錫常接合片區(qū)入選。
借助試驗契機，南京溧水區(qū)加快推動石山下美麗鄉(xiāng)村建設，并對石山下閑置農(nóng)房進行收儲，引入社會資本進行改造利用。以石山下西塘為中心，28棟農(nóng)房改造成了酒店大堂、餐廳和8間客房，另外33棟閑置農(nóng)房改造成民宿、工作室、餐廳等。
因為順應了全民休閑度假的時代趨勢，再加上自身山水條件優(yōu)越、體驗豐富，石山下村迅速躥紅，節(jié)假日每天上千人前來觀光休閑，一躍成為南京熱門的網(wǎng)紅打卡地之一。
美麗鄉(xiāng)村建設打開了石山下的發(fā)展空間，而越來越旺的人流、資金流，先后吸引100多名本村村民從城市回流。原本在外打拼的劉福英回到村里創(chuàng)業(yè)，利用自家閑置房屋開農(nóng)家樂，一年收入超20萬元；本村劉小雪大學畢業(yè)后回到村里就業(yè)，她的母親則在家門口加工米糕銷售，節(jié)假日一天營業(yè)收入上千元；孫愉植家的閑置房屋被收儲后，她進入村里酒店打工，一個月能掙3000多元。
農(nóng)村集體經(jīng)濟收入也直線上揚。石山下所在的芮家社區(qū)通過發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，去年村集體收入超460萬元，是5年前的5倍多。
因村施策穩(wěn)步推進
4年盤活4807棟閑置農(nóng)房
高崗斗拱博物館。高淳建發(fā)集團供圖
“來嘗嘗新出鍋的米糕，可香甜了！”在高淳區(qū)漆橋街道高崗村米糕坊內(nèi)，村民胡臘梅總是在吆喝聲中開始一天的工作。忙碌的間隙，她喜歡站在米糕坊門口看看村里的“童夢廠”，這個體驗空間由她家的老房子改造而來。
2018年，高淳區(qū)政府與清華大學合作，在高崗村共建江蘇省首家清華大學鄉(xiāng)村振興工作站。此后，高淳又借助國家城鄉(xiāng)融合試驗機遇，對高崗村進行整村規(guī)劃開發(fā)，雙方依托高崗的自然肌理和山水條件，以耕為本、以讀為核，發(fā)展高崗·清華特色田園教育產(chǎn)業(yè)。收儲租賃的18棟閑置農(nóng)房，由清華大學校友進行設計，引入咖啡、文創(chuàng)開發(fā)、高端民宿、團建培訓等多種業(yè)態(tài)，為游客提供磨豆腐、做米糕等手工體驗項目，同時搭建起“鄉(xiāng)村戲臺”，展示“跳五猖”等當?shù)貍鹘y(tǒng)民俗文化。
高崗村清華大學鄉(xiāng)村振興工作站。高淳建發(fā)集團供圖
胡臘梅家老房子經(jīng)過設計，改造成了“童夢廠”游玩樂園，這里成為孩子們的夢想空間。房子獲得“新生”，胡臘梅家的收入也顯著提升。除了一次性拿到了20年租金8萬元，她還在米糕坊打工，每月有3000多元收入，再加上村里分紅，家庭收入翻了兩番，胡臘梅等村民因此也被稱為擁有租金、股金和薪金的“三金農(nóng)民”。
因村施策是溧水、高淳探索閑置農(nóng)房盤活的鮮明特點。4年來，兩區(qū)因地制宜、因村施策，通過收儲、租賃、置換、農(nóng)民自營等多元途徑盤活閑置農(nóng)房。閑置農(nóng)房盤活后，根據(jù)集體和村民的實際需求引入新業(yè)態(tài)，或化身酒店、民宿等文旅項目載體，或打造紅色基地、非遺文化展示場所，或改造為農(nóng)村公共服務機構(gòu)。
其中，高淳漆橋街道胡家壩村18棟閑置房屋，打造成了以“漁歌文化”為主題的“漁隱樸宿”精品民宿點；溧水東屏街道長樂村閑置幼兒園改造為冷庫和農(nóng)業(yè)倉儲加工廠房對外租賃，既方便當?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品就地冷藏、深加工，還增加了村集體收入；溧水芝山村小學閑置多年，原地改建為井山民宿，吸引眾多網(wǎng)友前來打卡，每年可為村集體增加100萬元租金收入。
得益于因村施策的靈活機制、多種利益聯(lián)結(jié)的合作模式，兩地閑置農(nóng)房盤活成效明顯——截至今年12月19日，溧水、高淳已分別盤活閑置農(nóng)房3284棟和1523棟，涉及超100個自然村約1.5萬名農(nóng)民。
超億元投入形成完整產(chǎn)業(yè)鏈
一位企業(yè)家的“賬本”看前景
在溧水和鳳鎮(zhèn)張許村，一間可以欣賞石臼湖落日的日落餐廳即將建成投用，投資方——廣州知了建筑設計有限公司負責人周玉嬋每天都在現(xiàn)場盯施工進度。該項目投資3000萬元，盤活3棟共700多平方米閑置農(nóng)房，將打造為國漫藝術鄉(xiāng)野體驗基地，包括文創(chuàng)書屋、文創(chuàng)市集、野生營地等。
這是周玉嬋在溧水和鳳石臼湖沿線投資的第五個項目。截至目前，周玉嬋領銜的投資團隊已在溧水和鳳諸家村、駱山村等地投資了“田姐家”民宿、棲泊民宿、藝術家小院、驛站等，總投資超億元，利用閑置農(nóng)房60多棟。
超億元投向鄉(xiāng)村，信心何來？盤活閑置農(nóng)房，企業(yè)利潤幾何？周玉嬋告訴記者，自己從事建筑設計工作，這些年一直和鄉(xiāng)村“打交道”，無論是從事鄉(xiāng)村規(guī)劃設計，還是投資民宿，她都深度參與農(nóng)房改造利用?！半S著生活水平提升，城市居民更加追求豐富多元的生活方式，鄉(xiāng)村大有可為?！敝苡駤冉榻B，隨著石臼湖“天空之鏡”、“龍貓草海”、諸家“愛心樹”相繼爆紅，來石臼湖沿線休閑旅游的城里客越來越多，這給了她堅定投資鄉(xiāng)村的信心。
投資鄉(xiāng)村民宿，絕不是“只為情懷”。根據(jù)測算，民宿年入住率超過25%就可實現(xiàn)盈利，而“田姐家”民宿旺季入住率可達八成，淡季入住率約三成，平均下來，投資年回報率起碼約10%。
盡管回報周期略長，但周玉嬋依然堅定看好民宿未來盈利空間。經(jīng)過幾年積淀，周玉嬋在溧水投資的5個民宿組團，已逐步形成“民宿+餐飲+旅游”的完整產(chǎn)業(yè)鏈，游客停留時間、“二次消費”都在穩(wěn)步增加。
閑置農(nóng)房融資堵點也已順利打通。今年8月30日，溧水石景農(nóng)地股份合作社經(jīng)區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務中心流轉(zhuǎn)了石山下村劉后順家的閑置農(nóng)房，領取到溧水第一張農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，并用此證貸到南京市首筆農(nóng)房易貸5萬元。
發(fā)放農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)鑒證書，是溧水的創(chuàng)新探索。鑒證書既明確了出租方的房屋權(quán)屬，又方便租賃方將農(nóng)房使用權(quán)作為質(zhì)押物進行融資，推動閑置農(nóng)房盤活真正形成“資源—資產(chǎn)—資本—資金”的良性循環(huán)，有力增強社會資本入市信心。
“三大難題”待解
專家支招寫好“下半篇文章”
閑置農(nóng)房盤活，一篇妙文剛剛破題，而寫好“下半篇文章”，依然要解決好“閑置農(nóng)房信息不對稱”“部分農(nóng)民參與積極性不高”“盤而不活”等三大難題。
南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院土地管理系博士研究生張兆亮走訪調(diào)研了江蘇數(shù)十個鄉(xiāng)村，專題研究閑置農(nóng)房盤活。在他看來，閑置農(nóng)房盤活首先要解決信息不對稱難題。從調(diào)研情況看，閑置資源和社會資本之間普遍缺少匹配平臺：一邊是大量閑置農(nóng)房“待字閨中”，一邊是社會資本苦尋標的。
張兆亮建議，地方政府可以搭建閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)交易平臺，同時拓展“互聯(lián)網(wǎng)+金融+產(chǎn)業(yè)”模式，與銀行、金融部門、保險公司對接，為閑置農(nóng)房盤活利用提供資金保障和信息服務，從而提升閑置農(nóng)房信息匹配的精準度。
農(nóng)民參與的內(nèi)生動力不足問題也不容忽視。部分農(nóng)民擔心，如果租期太長，房屋所有權(quán)可能發(fā)生變動，自己有可能會喪失房屋合法權(quán)益。而如果租期太短，社會資本又擔心投入產(chǎn)出不成正比而不愿意投入。
“讓農(nóng)民主動積極參與閑置農(nóng)房盤活至關重要?！蹦暇┴斀?jīng)大學公共管理學院院長黃建偉建議，地方政府應該尊重農(nóng)民意愿，正視農(nóng)民需求，設計閑置農(nóng)房入股、出租、合作等盤活的多種路徑，在充分保障農(nóng)民合法權(quán)益的前提下，讓農(nóng)民真正得到實惠，才能打消部分農(nóng)民顧慮，提升他們的參與積極性。
部分閑置農(nóng)房收儲租賃后，還要警惕“盤而不活”。黃建偉和張兆亮在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分零散閑置農(nóng)房被收儲后并沒有真正得到利用，再次進入“閑置狀態(tài)”。對此，他們建議，地方主管部門應加強村莊規(guī)劃，通盤考慮土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點布局、人居環(huán)境整治、生態(tài)保護等，編制“多規(guī)合一”村莊規(guī)劃，立足村莊實際推動閑置農(nóng)房盤活，讓閑置資源激活后真正成為鄉(xiāng)村振興的動力引擎。
“閑置農(nóng)房盤活的重中之重，是要植入可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?！痹谥苡駤瓤磥?，在植入產(chǎn)業(yè)方面，浙江臨安的經(jīng)驗值得借鑒，當?shù)赝ㄟ^引入“鄉(xiāng)村運營師”，有效彌補鄉(xiāng)村缺乏專業(yè)人才的短板，“鄉(xiāng)村運營師”懂經(jīng)營、善管理、會投資，可以從運營層面為鄉(xiāng)村進行頂層設計，為閑置農(nóng)房盤活提前謀劃特色產(chǎn)業(yè)，從而真正改變鄉(xiāng)村閑置農(nóng)房命運并為鄉(xiāng)村振興注入新活力。
記者 周愛明 胡英華 劉全民
